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¿Qué es la Cláusula Suelo?

¿Qué es la Cláusula Suelo?La denominada clausula suelo es una clausula contienda en las escrituras de préstamo hipotecario con interés variable (EURIBOR + DIFERENCIAL) mediante la cual, el banco se garantiza que por mucho que baje el Euribor, el cliente siempre pagara un interés estipulado, generalmente de un 3,5 % o del 4%.

Así,  en un préstamo con garantía hipotecaria si el Euribor es un 1.5% y el diferencial es de 0.75%  el interés a pagar por el cliente seria del 2,25 %, pero si en su clausulado existe clausula suelo del 4%, el cliente deberá abonar ese tipo de interés.

La Clausula suelo suele ir acompañada de la denominada Clausula techo, mediante la cual el cliente, por mucho que suba el Euribor, no pagara nunca más de un determinado tipo de interés pactado, generalmente entre el 12% y el 14 %.

¿Cuándo y cómo nace la Cláusula suelo?

Cuándo y cómo nace la Cláusula sueloLa Clausula suelo es consecuencia directa de la denominada “burbuja inmobiliaria” que se produjo entre comienzos del año 1.997 y el año en el que empezó la crisis financiera actual 2.007, aunque ya años antes, concretamente desde la aprobación definitiva de los mismos en 1.995, podían intuirse la existencia del denominado boom inmobiliario, especialmente en grandes ciudades como Madrid, en la que se autorizó la creación de 5 grandes Planes de Actuación Urbanística, los conocidos PAUS  (Ensanche de Vallecas, Sanchinarro, Montecarmelo, Las Tablas y Carabanchel) que supusieron la construcción de decenas de miles de viviendas.

Dado que para tal ingente cantidad de viviendas de obra nueva se precisaba que los posibles compradores tuvieran acceso a la financiación necesaria para la compra de estas viviendas, las entidades financieras sustituyeron los tipos de interés fijo (el cliente siempre pagaba lo mismo por su hipoteca independientemente de la evolución de los tipos de interés, generalmente al alrededor del 9 %), POR OTROS VARIABLES, MAS ATRACTIVOS.

Dado que esta clase de viviendas estaba dirigida al segmento familiar, una familia que quisiera adquirir una vivienda en una de las promociones proyectadas en estos P.A.U., debía necesariamente de vender la vivienda en la que hasta ese momento residían. Como puede observarse el negocio para las entidades financieras estaba meticulosamente diseñado: el banco o caja de ahorros financiaba al promotor o a la cooperativa de viviendas para la construcción de las promociones con lo cual obtenía un beneficio de los mismos. Cuando el comprador adquiría la vivienda a la promotora, se subrogaba en la parte correspondiente a su hipoteca del préstamo concedido al promotor y así la entidad volvía a obtener beneficio. Finalmente, cuando el comprador de la vivienda en la nueva promoción vendía su casa, el banco volvía a ganar, al financiar las compra de esas viviendas de segunda mano. Un negocio en cadena en la que solo uno ganaba siempre: el Banco.

Cuándo y cómo nace la Cláusula sueloExiste una absoluta y estrecha relación entre el boom inmobiliario y el fuerte aumento de la inmigración en dicho periodo: de una parte, hacía falta mano de obra barata para construir esas nuevas viviendas, pero de otra parte (y esta es menos conocida) hacían falta compradores de viviendas de segunda mano (más baratas que las nuevas) ya que si no existían, los que entonces disponían de una vivienda, no podrían dar el salto hacia esas promociones de ensueño de pomposos nombres (el Mirador de Monte Pinar, Los Residenciales del Conde y otros similares) y dichos compradores no fueron otros que las ingentes legiones de emigrantes que los sucesivos gobiernos de todos los signos políticos autorizaron, sin apenas ninguna clase de control ni prevención.

Si a esta situación añadimos que las tasaciones de las viviendas eran realizadas al alza por tasadores inmobiliarios impuestos por los bancos y cajas y que se concedía hasta el 120 % del valor de tasación como capital del préstamo, lo que hizo muy frecuente que compradores de viviendas de protección oficial tuvieran un todo terreno en su plaza de garaje y disfrutaran de sus vacaciones en Cancún (todo a costa de ese sobrevalor respecto de las tasaciones)

Así, tenemos el caldo de cultivo de lo que posteriormente acabo produciéndose, que no es otra cosa que la explosión de la burbuja inmobiliaria y sus devastadores efectos para todos, menos claro está, para las entidades financieras.

Así, las entidades financieras, que trabajan sobre la base de simulación de escenarios en los tipos de interés, sabían perfectamente, que a partir de un momento determinado, los tipos de interés caerían y para proteger sus beneficios crearon la denominada Clausula suelo.

Podemos ver en el siguiente cuadro, que puede consultarse en el enlace que adjuntamos, cual fue la evolución del Euribor en su serie histórica desde su implantación en 1.999, siendo los primeros años de la crisis los que marcaron un punto de inflexión a la baja e hizo que las denominadas clausulas suelo se generalizaran en las escrituras de préstamo hipotecario.

Evolución histórica anual del euríbor desde su implantación en 1999:

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
3,069 3,949 4,574 3,483 2,705 2,216 2,312 2,833 4,064
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
4,498 2,622 1,232 1,550 1,837 0,575 0,562 0,298 0,042

Fuente:https://www.bbva.es/particulares/hipotecas-prestamos/hipotecas/evolucion-euribor/index.jsp

¿Cuántos afectados hay por la cláusula suelo?

Cuántos afectados hay por la cláusula sueloEl Tribunal Supremo, en su sentencia de 9 de mayo de 2013 cifró el número de afectados por la Cláusula Suelo en cuatro millones de clientes, aunque otras estimaciones sitúan el número total de afectados en más de seis millones de afectados.

¿Cómo saber si mi hipoteca tiene clausula suelo?

Cómo saber si mi hipoteca tiene clausula sueloEs simple, para saber si nuestra hipoteca tiene cláusula suelo, basta con leer detenidamente la escritura de préstamo hipotecario en su apartado de “Intereses”, que generalmente se recoge en la estipulación tercera bis de la práctica totalidad de las escrituras de préstamo hipotecario.

¿Es ilegal la cláusula suelo?

Es ilegal la cláusula sueloEn modo alguno. La cláusula suelo es perfectamente legal si ha sido previamente pactada con el cliente y este ha prestado su consentimiento informado de aceptación a la misma, mediante la puesta a disposición del cliente de un folleto informativo entregado por parte de la entidad financiera al menos 72 horas antes de la firma de la escritura  que contenga los escenarios de simulación para cada alteración de los tipos de interés.

Entonces si la cláusula suelo es legal ¿Por qué todo el mundo reclama por su aplicación?

Por qué todo el mundo reclama por su aplicaciónEl motivo de la ingente cantidad de procedimientos judiciales abiertos por causa de la cláusula suelo, no radica en el hecho de que sea o no legal (que lo es), radica en el hecho de que dicha cláusula es abusiva por no haberse incluido de forma transparente en la escritura y dicha falta de transparencia que la convierte en abusiva, hace que con la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, sea nula de pleno derecho. Y si la cláusula  por ser no transparente es abusiva y por ser abusiva es nula, no puede producir efectos en el contrato desde el mismo momento de la firma de la misma, como veremos más adelante.

Tengo clausula suelo en mi escritura ¿qué puedo hacer?

Llegados a este punto, en el que hemos comprobado que la cláusula suelo existe en nuestra escritura de préstamo, que la entidad financiera no nos dio  el folleto informativo ni nos hizo una proyección económica sobre la variabilidad de los tipos de interés, debemos en primera instancia dirigirnos al banco y solicitar la eliminación de la misma, así como la devolución de lo que hemos pagado de más en concepto de intereses.

¿Qué contestan los bancos cuando los clientes piden la eliminación de la cláusula suelo?

Qué contestan los bancos cuando los clientes piden la eliminación de la cláusula sueloLas contestaciones de las entidades financieras a nuestra petición de eliminación de la cláusula suela suelen correr a cargo de los directores de oficina quienes suelen recitar, cual uniforme letanía, la contestación que sus servicios jurídicos les han preparado.

  • Que clausula suelo ha existido siempre (así denominan algunas entidades a los antiguos tipos a interés fijo)
  • Que es incierto que ellos no informaran, ya que el Notario leyó integra la escritura de préstamo en presencia del cliente incluyendo la denominada clausula suelo.
  • que si fuera ilegal ¿Cómo es que todas las cajas y bancos la incluyeron?

Y un largo etcétera de peregrinas contestaciones que no tienen otro objeto que justificar lo injustificable.

En algunos casos, las entidades financieras han propuesto a los clientes que  tienen la cláusula suelo, la eliminación de la misma (bien por un número determinado de años, bien de forma permanente) a cambio de suscribir planes de pensiones, contratar los seguros con ellos y fundamentalmente aceptando por escrito que el cliente no reclamara cantidad alguna por lo cobrado de más en aplicación de la cláusula suelo.

Mi entidad me ha ofrecido eliminar la cláusula suelo de mi préstamo ¿Qué hago?

Mi entidad me ha ofrecido eliminar la cláusula suelo de mi préstamo ¿Qué hago?No aceptar nunca. La entidad sabe positivamente que tienen esta guerra perdida y que en los Tribunales de Justicia no tienen ninguna posibilidad, lo único que pretenden es minimizar el impacto de la eliminación de la cláusula suelo en su cuenta de resultados con la venta de otros productos, ni más ni menos.

Pero reclamar judicialmente la cláusula suelo me obliga a contratar un abogado y un procurador

Pero reclamar judicialmente la cláusula suelo me obliga a contratar un abogado y un procuradorEs precisamente con este factor con lo que las entidades financieras juegan, saben perfectamente que muchos clientes firmaran un acuerdo a cambio de no tener que pagar las minutas de los abogados y procuradores, lo que hará que desde el próximo vencimiento vean disminuir su cuota de hipoteca en unos 200 euros de media.  Es un caramelo envenenado para el cliente, ya que a cambio de esos 200 euros de rebaja (de los que acabara disponiendo igualmente tras el correspondiente juicio), elimina la posibilidad de reclamar las cantidades que dé más han percibido los bancos por aplicación de la cláusula suelo.

Respecto al coste de los abogados y procuradores, este es asumible por el cliente y puede ser negociado con los mencionados profesionales, aunque hay que prestar mucha atención en aquellos casos en los que el abogado le ofrece no cobrar hasta el final del pleito y cobrar solo si gana, ya que se han detectado cláusulas abusivas en las hojas de encargo profesional, especialmente en los casos en los que el cliente, tras el juicio, recibe una oferta directamente del banco antes de dictarse sentencia.

Por otra parte, el abogado tiene derecho a cobrar por su trabajo, con independencia del resultado de mismo. A nadie en su sano juicio se le ocurriría decirle al oncólogo que trata su cáncer de pulmón, que solo le pagara si se cura, o tampoco a nadie en su sano juicio se le ocurriría ir a un despacho de loterías y llevarse 20 billetes de lotería gratis a cambio de darle el 25 % del premio al lotero si toca, aunque por increíble que parezca, hay clientes que realizan estos planteamientos y abogados que los aceptan. Nada es gratis en esta vida, y la prudencia aconseja desconfiar de tales pactos.

Que dice la Sentencia sobre Clausula Suelo del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013

Que dice la Sentencia sobre Clausula Suelo del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013El nueve de mayo de 2013, el Tribunal Supremo dictó sentencia  por una demanda presentada por una asociación de defensa de consumidores contra cuatro entidades financieras. Era una demanda colectiva en la que exclusivamente el demandante solicitaba a la acción de cesación de la Cláusula Suelo.

El Tribunal Supremo estimo que si la cláusula suelo era declarada abusiva por falta de transparencia, se convertía en nula y por tanto cabía la devolución de los intereses cobrados de mas pero limitando sus efectos a la fecha del 9 de mayo de 2013, ya que si se retrotraía el efecto de la devolución, podría amenazase y comprometerse la seguridad económica.

Esta sentencia ha generado polémica básicamente por cuatro motivos.

  1. Entró a decidir algo sobre lo que las partes no habían hecho ninguna clase de solicitud (la devolución
  2. Con el criterio de la devolución de interés cobrados de más desde el 9 de mayo de 2013, el Tribunal Supremo se inmiscuía en las funciones del poder legislativo, ya que el código civil en su art.  1.303 dice “Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes”. Y con la sentencia dictada, modifica de facto el contenido del presente artículo
  3. Porque la legislación europea está por encima de la del estado español y en la misma se contempla lo mismo que el artículo 1303 del Código Civil.
  4. Porque no es veraz la afirmación del Tribunal Supremo sobre el grave riesgo al sistema financiero, toda vez que los bancos declaran unos aumentos espectaculares en sus beneficios, que les permiten ir provisionando la cuantía de las devoluciones que además, no se van a reintegrar de golpe, sino a medida que los clientes vayan obteniendo sus resoluciones judiciales. No es lo mismo que los bancos tengan que devolver al conjunto de la clientela 4.000 millones de euros en un solo ejercicio que hacerlo en los próximos años, de una manera escalonada.

Y si demando a la entidad financiera y gano ¿cuánto puedo cobrar?

Y si demando a la entidad financiera y gano ¿cuánto puedo cobrarActualmente existes dos corrientes de actuación en los Tribunales españoles.

  1. Los que siguen el criterio del Tribunal Supremo y limitan las devoluciones a la fecha de 9 de mayo de 2013 (la mayoría)
  2. Los que consideran que debe prevalecer el art. 1.303 del Código Civil y por tanto decretar la devolución de interés desde la fecha del contrato

¿Qué dice el Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre la cláusula suelo?

Qué dice el Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre la cláusula sueloEl 26 de abril de 2016 tuvo lugar la vista del juicio ante el TJUE por causa de una cuestión suscitada por un Magistrado de Granada sobre cuál de las dos opciones de devolución era la que debía aplicarse.

Previo a esta vista, el Abogado General de la Unión Europea ya informo que conforme a la legislación europea sobre condiciones de contratación, procedía la segunda modalidad de devolución.

El 26 de abril de 2016 tuvo lugar la vista del juicio ante el TJUE por causa de una cuestión suscitada por un Magistrado de Granada sobre cuál de las dos opciones de devolución era la que debía aplicarse.

Previo a esta vista, el Abogado General de la Unión Europea ya informo que conforme a la legislación europea sobre condiciones de contratación, procedía la segunda modalidad de devolución.

La Sentencia final del TJUE, que se conoció el pasado 16 de diciembre de 2016 supuso un fuerte varapalo a las tesis del Tribunal Supremo, ya que, contra todo pronostico fallo que las entidades financieras debían devolver desde la fecha de la firma del préstamo, con independencia de su antigüedad, en lugar de limitar los efectos al 9 de mayo de 2013, que era el criterio hasta ese momento sostenido por el alto Tribunal.

 

Por aplicación de esta Sentencia del TJUE, las entidades financieras calculan que deberán hacer frente a  unas devoluciones superiores a los 4.400 millones de euros, cantidades que ya han empezado a provisionar (cuando no restan ya integralmente provisionadas)

 

Tal ha sido la alarma en el sector financiero que el Gobierno ha tenido que articular un procedimiento especial en forma de Real Decreto 1/2017 mediante el cual  se concede un plazo de 3 meses a contar desde el mes siguiente a la entrada en vigor de dicho Real Decreto, para que las entidades financieras, decidan a quien y por qué motivos devuelve las cantidades indebidamente cobradas.

 

Una vez mas, el Gobierno adopta una decisión meramente improvisada, ya que el Real Decreto no impone supervisión, ni mucho menos sanciones a las entidades financieras y cuya única consecuencia es la demora en la presentación de demandas por los ciudadanos, moratoria impuesta sin duda alguna para que el Gobierno pueda articular un Plan de Contingencias para dotar a los Juzgados del aluvión de demandas que se preve.

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